総合型選抜試験や小論文対策にも使える不動産用語テスト

不動産基本用語テスト
質問	回答
商業施設とは、どのような施設のことですか。	私たちの営む経済生活のなかで、自由な商行為を生業とする目的を持った構築物または、これらに類する工作物内に設けられる施設の設備、装置および、装飾等から構成され、不特定多数の市民の社会的、文化的かつ経済的な利便のために利用されるものであり、商業活動の用に供する施設を言う。具体的な例としては、駅ビルやショッピングモール、地下街など。
ロードサイドとはどいのような物件ですか。	「ロードサイド」とは沿道のこと。ロードサイド店舗とは、幹線道路等の通行量の多い道路の沿線において、自家用車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと。特に都市郊外の主要幹線沿いに立地するものを指す場合が多い。
ピロティの意味。	ピロティとは、建築用語では2階以上の建物において地上部分が柱(構造体)を残して外部空間とした建築形式、またはその構造体を指す。まれにその地上部分の構造体のみの空間自体を指すこともある。フランス語で「杭」の意味。1926年、ル・コルビュジェとピエール・ジャンヌレが提唱した近代建築の五原則「ピロティ・屋上庭園・自由な平面・自由な立面・連続水平窓」の一つとして取り上げられた。
居抜き店舗の意味。	居抜き店舗とは、内部の商品、設備、什器備品などを設置したままの状態で売買・賃貸される店舗のことをいいます。
建設協力金とは。	・入居予定のテナントから施主が賃貸ビルなどの資金調達を目的として預かる金銭のこと。建築協力金は、テナントが利用するスペース分の建築費の半額から全額程度。コンビニエンスストアやレストランなどのロードサイド物件や一等地のビルの建築・建替えに多い。10年から15年程度の長期契約が普通。・ビル建設資金をまかなうため、入居予定者から長期に返済する条件で借り受ける金銭のこと。ショッピングセンターのような大規模商業施設へ入店する場合に、支払いを要求される場合が多い。これは「保証金」と同様、借主から貸主への貸付金のようなもので、退店時に返還されるのが一般的。・建物の賃貸借において当事者間で授受される金銭の一つです。ビル･店舗等の業務用の建物の賃貸借において、契約締結時あるいは予約時に、賃貸人が建設資金として運用することを目的として、賃借人から受ける金銭であります。借主が貸主に対して建物建設の費用の一部、又は全額を預託（負担）し、貸主はその預託金を建設費用に充当します。また、建設協力金は、契約期間内に全額償却するリースバック方式を採用し、月々の賃料から相殺する形で貸主から借主へ返還されるケースが一般的です。
定期借地権	・契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできない。・平成4年施行の新借地借家法は、一定の要件の下で、更新がなく契約所定の期間で確定的に借地関係が終了する「定期借地権」の契約を認めた。（1）一般定期借地権、（2）建物譲渡特約付借地権、（3）事業用借地権の3類型がある。（1）は存続期間が50年以上で、法定更新及び建物再築による存続期間の延長がなく、建物買取請求を排除する旨の三つの特約をセットで備えることを要する。
定期借家権	・契約更新のない定期建物賃貸借権のこと。契約期間の上限はない。定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められている。契約を結ぶ際に、家主は、借家人に対して公正証書などの書面を公布して「更新がなく期間満了により終了する」ことを説明する義務がある。また、契約終了の1年前から6か月前までの期間に契約終了の通知をする必要がある。・平成12年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が定期借家法の正式名称。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態をいう。
抵当権の意味。	・金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指す。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。・債権者が目的物の引渡しを受けないまま、債務が弁済されない場合に、その物の価額によって優先的弁済を受けることができる担保のこと。抵当権の本来的効力は被担保債権が弁済期に弁済されないときに目的物を競売して、その代価から優先弁済を受けることにあるが、目的物をもって直ちに弁済にあてることも可能である。
公正証書の意味。	・当事者間で作成した書面が、特定の日付に確かに作成されたものであることを公務員の公証人が証明したもの。裁判所や法務局の近くにある公証人役場で作成され、公的な証拠能力が高い。ローン契約書・賃貸借契約書・遺言書などに使われる。金銭債権については、強制執行認諾文言（強制執行を受けても異議がない旨の執行受諾約款）が入っている公正証書であれば、直ちに強制執行することも可能（土地・建物の差押えは除く）。・公証人が個人の法律行為や権利についての事実を作成する証書のこと。建物賃貸借契約では、契約書が真正に作成された証明になり、金銭に関する執行認諾約款を付することで、債務不履行の場合に、裁判を起こさずとも強制執行が行える。また、遺言では、公証人の立会いのもと、作成される。遺言依頼者が口頭での作成を希望した場合、二人以上の資格のあるものを立ち会わせるなどの条件がある。また、訴訟などでは強力な証明力を発揮する。
リートの意味とＪリート初の民事再生法の申請を行った企業。	・リートとはReal Estate Inveestment Trustの略で、日本語では不動産投資信託と約しますが、正確には「不動産に投資することに特化した株式会社」つまり不動産投資法人のことです。内国歳入法が定める一定の要件をクリアし、リートと認められれば、リーと自体は課税対象になりません。毎年の配当と、売却時の売却益に関しては投資家レベルで課税されます。リートは不動産収益に対する二重課税を回避する手段として認知され、有益な投資対象としてアメリカ中に広がっています。・不動産投資信託は投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するものです。株式投信や公社債投信の運用対象が不動産になったものと考えていただければわかりやすいと思います。米国では1960年に誕生し、Real Estate Investment Trust、略してREIT（リート）と呼ばれます。日本でもこれにならって「日本版REIT」や、「J-REIT」、また単なる「REIT」と呼称されそうです（以下、特に断らない限り日本のものをREITと呼びます）。・不動産投資信託とは、1960年にアメリカで導入された不動産を運用対象とする金融商品で、リート(REIT：Real Estate Investment Trustの略)とも呼ばれます。　法人や信託、社団等、不動産投資信託を運営する投資法人が証券市場を通じて多数の投資家から資金を集め、それらを主として不動産(ホテル・オフィスビル・賃貸アパート・賃貸マンション等)に投資し、売買益や賃料収入などの収益を投資家に還元するものです。　かつて日本国内では、投資信託の対象となる資産が有価証券（株式、債券等）に限定されていたため、不動産投資信託（リート）を設立することはできませんでした。しかし、平成12年の法改正により、株式や債券同様、不動産が投資対象となったため、現在では複数の不動産が証券化された金融商品となり、いくつかの上場銘柄が登場しています。・2008年10月には、「ニューシティ・レジデンス投資法人」がJ-REIT初の破綻となった。
売上歩合賃料とは、どういう賃料のことか。	・オフィスの賃料とは異なり、主に商業施設で適用される賃料の計算方法。使用面積単位に設定される固定の賃料に加えて、基準とした売上高を超えた売上に比例して計算される賃料の合計が歩合賃料となる。歩合賃料と基準売上高は、立地、店舗の形態により異なる。
更新料とは。	・賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はない。契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。貸家の場合は新規家賃の1～2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。借地契約では地代ではなく、更地価格（時価）の1割前後の更新料を請求するケースが多い。
路線価とは。	・都市部などにある主要な道路に面した土地の税務上の評価額を、1平方メートル当たりの単価で表したもの。相続税や贈与税を算出するときの基準になる。・相続税や贈与税を算出するときの基準になる主要な道路に面した土地の税務上の評価額を、1平方メートル当たりの単価で表したもの。
リーシング	・本来の意味はリース業（業務）や賃借のことを意味します。不動産業界では、賃貸の不動産物件に対してテナント付けを行い、仲介業務を行うことをさします。・本来はリース業（業務）や賃借のことをいうが、我が国の不動産業界では、賃貸不動産に対してテナント付けを行い、仲介業務を行うことをさす。とくにロードサイドの不動産活用や大規模商業地・施設などで、コンセプトづくりから建設、テナント付け、運営までの業務を行うことをリーシング事業と呼ぶことが多い。
アセットマネジメントとは。	・投資家のために資産（asset）を総合的に管理運営する、いわゆる投資顧問業務のこと。投資アドバイザーともいう。特定の不動産にとらわれず、資産全体の組み替えを含むポートフォリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価、各種の契約代行などを行う。アセットマネジメント会社は、投資信託委託会社に属している資産運用のプロであるファンドマネジャーや、プロパティマネジメントをコントロールする。・アセットマネジメントとは、投資家（資金提供者）から依託を受けて取得した資産の運用・運営・管理を行うこと。
プロパティマネジメントとは。	・プロパティマネジメントとは、不動産に関する事業の一つで、不動産の所有者に代わって、建物や設備のメンテナンス業務を指示するだけでなく、テナント管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなども合わせて行い、建物の日常維持保守、テナント営業、賃貸借条件交渉、クレーム対応、入出金管理等の業務を行うことであります。また、キャッシュフロー重視で投資利回りを向上させるという役割もあり、より重要な立場といえます。・プロパティマネジメントとは不動産所有者等から業務依託を受けて行う対象不動産の運営・管理業務のこと。
保証金と敷金の違いは。	・敷金の場合は、自己責任で損傷があった箇所の修理費を除いて法律上、賃借人にお金を戻さないといけません。名目上、あくまで預り金です。保証金の場合は、現状復旧費などの名目等で保証金の○○％を退去時に保証金より差し引くことができます。・敷金は個人向けの住宅等に、保証金はビル、店舗、事務所など賃料が多少多めで事業向けの賃貸物件に使い分けされます。駐車場の契約の際にも保証金を預かる場合があります。・敷金の場合、「未払い債務・損害賠償債務・原状回復費用」を差し引いて残額があれば、借主（入居者）に返還されますが、保証金の場合、「敷引き（償却）」と称して、保証金のうち○ヶ月分、○％など、一定額を無条件で差引かれて返却されることとなります。
デューデリジェンスとは。	・デューデリジェンス（Due Diligence）とは、英語で　Due：当然行われるべき　Diligence:努力　と直訳され、「資産評価手続き」のことをいう。従ってデューデリジェンスとは、物件を購入する購入者が当然行わなければならない　調査のことをいいます・物件や企業、事業などを買収する際に、買収対象の価値やリスクを査定する作業。企業買収の場合は財務や人材、情報システムなどの実態を把握する。「デューデリジェンス」とは、投資を行う際に、本当に投資対象にはそれだけの価値はあるのか、リスクはどうなのか詳細に調査する作業を指す用語です。
リノベーションとは。	・リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること。・リノベーションとは、ただ古い建物の使えなくなった部分を取り除いて修復するリフォームと違い、以前の良さを生かしながら建て替える工事のことです。・リノベーションとは、今あるものを生まれ変わらせることで、住まいづくりでは、中古物件を改修し、新たな住まいとして再生させることを意味します。
パースとは。	・パースとは、建物の外観や室内を立体的な絵にしたものです。一定の図法によって描いた透視図(Perspective drawing)のことで、立体的に表現することで、図面などではわかりにくい全体のイメージを表現します。未完成物件の完成予想図として用いられます。建物の外観を描いたものを「外観パース」、室内を描いたものを「内観パース」といいます。図面をもとに描き起こしているので、全体像をイメージするうえで役立ちます。最近ではCG加工したり、よりリアリティをもったパースが登場しています。
モルタルとは。	・建築材料の一つ。セメントと砂と水を練り混ぜたものをセメントモルタルまたは単にモルタルというが、ほかに細粒骨材を石灰、アスファルト、あるいは合成樹脂などの結合材（あるいは固着材）に混ぜて硬化させたものをモルタルと称し、それぞれ石灰モルタル、アスファルトモルタル、樹脂モルタルという。コンクリートと似ているが、砂利が入っていないのが大きな違い。・モルタルとは、セメントあるいは石灰と砂とを混ぜて水で練った素材のこと。砂利の入ったコンクリートと区別される。
利回りとは。	・利率が額面金額に対する利子の割合であるのに対し、投資元本に対する収益の割合が利回りと呼ぶ。・利回りとは、投資に対する利益の回収割合のことです。
ペイオフとは。	・ペイオフとは、金融機関が破綻したときに預金者を保護するため、金融機関が加入している預金保険機構が、預金者に一定額の保険金を支払う仕組みのこと。・銀行や信用金庫、信用組合、農漁協、労働金庫などの金融機関が破綻（はたん）した場合、預貯金者に預貯金を払い戻すこと。・ペイオフとは、金融機関が破たんした場合に、破たん金融機関を清算して預金を払い戻す処理方法のことです。私たちの預金を預かる銀行は万が一の倒産に備え、毎年預金量の一定割合を保険料として預金保険機構に支払っています。その金融機関が破綻した場合は、預金保険機構が代わって元本1,000万円とその利息を上限に預金者に支払います。こうした預金者に対する保険金支払のことを、一般的にペイオフと呼んでいます。
レバレッジとは。	・レバレッジ(英語 leverage)とは、経済活動において、他人資本を使うことで、自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。・レバレッジ効果とは、借入など他人資本で資金を調達することで、自己資本のみで事業を行うより、ROEを大きく増減させる効果のことを言う。
レインズとは。	不動産会社が、主に中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークの一つ。「Real Estate Information Network System」を省略して「REINS（レインズ）」と呼ばれる。旧建設省がスムーズな取引を促すために作った機関で、正式には指定流通機構という。全国に4つのグループがある。レインズの会員会社は、売却依頼を受けた物件情報を各地域の本部に登録するなどの義務がある。
リファイナンスとは。	・リファイナンスとは、借入金の組み換え、借り換えのことをいいます。・リファイナンスとは、一般には事業等の継続を前提に行う、「借り換え」を意味し、返済期限が到来した債務者が、債権者から新たな融資を受けて、その資金で当面の債務返済を行うことを指します。日本では、住宅ローンの借り換えに特化して使われることが多く、低い金利の金融機関からお金を借りて、現在借りている高い金利のローンを一括返済することをいいます。また、不動産を証券化する場合には、対象資産を売却する場合と、リファイナンスによって証券化を継続することがあります。
ファンドとは。	資金、特に運用資金。一般には投資信託などの形態で、投資家から委託を受けた資金の運用を投資顧問会社等の機関投資家が代行する金融商品を指すことが多い。
償却とは。	１借金などをすっかり返すこと。償還。「借用金を―する」２「減価償却」の略。「―資産」。一般に、有形固定資産（ただし土地などの非償却資産を除く）の取得原価から残存価額を控除した金額を、当該資産の使用可能期間にわたって、一定の方法で費用として配分する手続をいう。建物や機械などの資産は、使用や時の経過により最後は廃棄されるが、この廃棄時に当該資産を一時に費用または損失として処理することは、廃棄された年度だけが多額の費用または損失を負担することとなり、期間損益計算を歪めることとなる。そこで、会計上は、当該資産の使用可能期間（耐用年数）にわたって漸次価値が減少するものと仮定し、その価値減少分を減価償却費として費用計上する。この減価償却費は支出を伴わない費用なので、その額だけ流動性の高い資産が企業内に留保され、減価償却は結果として自己金融機能を果たす。減価の発生原因としては、物理的減価原因（使用、時の経過）のほかに、機能的減価原因がある。技術進歩による新型の機械の出現で現機械を廃棄する場合（陳腐化）、あるいは技術革新により製法が変わり現機械を使用しなくなり廃棄する場合（不適応化）など、現機械が物理的には十分使用できるにもかかわらずこれを廃棄するのは機能的減価原因による。このような陳腐化や不適応化が予想される分野の機械・装置などについては、その耐用年数の見積りにあたって、あらかじめ機能的減価原因を織り込むことが必要となる。
宅建免許には2種類ある。	宅建免許には２種類ある。①国土交通大臣免許②都道府県知事免許。①は２以上の都道府県に事務所をもっている宅建業者。営業は②であっても全国でできる。